Fibras industriales pisan el freno en 2025, ¿visualizan nuevo auge del nearshoring?

19 de may. (Axis negocios) -- Las empresas de bienes raíces industriales de México han experimentado un periodo de bonanza a partir de la pandemia de covid-19 por múltiples motivaciones por un auge en el comercio electrónico local, así como por un reordenamiento global causado por las interrupciones en las cadenas de suministro y las tensiones comerciales entre Estados Unidos y China.

     Pero si muchas compañías decidieron relocalizar su operación desde Asia y exacerbaron la demanda de espacios industriales en el país, lo cierto es que ahora ese proceso perdió dinamismo en medio de la ola de incertidumbre que trajo el regreso de Donald Trump a la Casa Blanca.

     El presidente estadounidense inició su segundo mandato aplicando un arancel de 25% a las exportaciones de México y Canadá, dos de sus mayores socios comerciales. Si bien concedió excepciones para las empresas que cumplan con las reglas del tratado comercial de Norteamérica, o T-MEC, estas tarifas y otras que decretó para los autos, el acero y el aluminio impactaron a cerca de la mitad de los bienes que México le vende a su vecino, mientras tanto generaron un sentimiento de mayor cautela entre los inversores extranjeros interesados en venir al país.

     En este entorno incierto y en el que se espera que la economía se desacelere, las empresas inmobiliarias industriales, que incluyen a los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras), prevén que 2025 sea un año lento en el que tendrán que apostar por la diversificación y voltear a ver a clientes de sectores más enfocados en el mercado local, principalmente de logística y comercio electrónico, con la esperanza de que la actividad manufacturera recobre impulso en el mediano plazo y se ponga en marcha un proceso de relocalización o nearshoring 2.0.

     “Hasta que no tengamos un poco más de certidumbre, este año sí es probable que se desacelere un poco ese crecimiento que veníamos viendo”, dijo Alejandra Vargas, analista bursátil de Grupo Financiero Ve por Más, en entrevista. “No es que ya no vayan a crecer, sino que lo harán a un ritmo un poco más lento”.

     Aunque las empresas del sector reconocen que las políticas de Trump son un tema que les preocupa y les hace moderar sus expectativas para el año, el impacto pareció ser reducido durante el primer trimestre.

     De hecho, el índice de fibras en la Bolsa Mexicana de Valores --que además de los fideicomisos industriales engloba a los comerciales, de oficinas y de usos mixtos-- acumulaba un rendimiento de 11.7% desde principios de año y hasta el 14 de mayo, una señal de que aún es un sector con potencial para el mercado.

     Fibra Mty y Fibra Macquarie reportaron alzas de doble dígito en su ingreso operativo neto (NOI, por sus siglas en inglés) durante el periodo, mientras que Vesta y Fibra Uno lo elevaron 8.5 y 8.9%, respectivamente. Fibra Prologis, en tanto, dijo que el NOI en efectivo de propiedades comparables subió 2% en el periodo, calculado en dólares.

     La desocupación de los portafolios sí se ha incrementado, sobre todo en los mercados del norte del país, que están más vinculados a las exportaciones, aunque continúa en niveles que los especialistas consideran saludables. En el caso de Fibra Prologis pasó de 1.7 a 4.1% entre el primer trimestre de 2024 y el mismo lapso de 2025 y prevé que la vacancia se ubique alrededor de 5% hacia fin de año.

     La desocupación de Vesta subió de 6 a 7.2% en la misma comparación, mientras que la tasa de vacancia de Fibra Mty pasó de 1.4 a 5.1% en el mercado industrial de Monterrey.

     En un contexto de aranceles y en el que no se sabe cuál será el resultado del proceso de revisión del T-MEC, que estaba previsto para 2026, pero posiblemente se adelantará y comenzará este mismo año, varias de estas empresas ya están diversificando su portafolio con inquilinos de los sectores logístico y comercial, los cuales son menos susceptibles a las políticas de Trump.

     Vesta, por ejemplo, dijo que cerca de 45% de su portafolio está conformado por clientes de e-commerce y logística, pero su idea es elevar ese porcentaje a entre 50 y 55%. Otra cuarta parte son empresas automotrices y el resto aeroespaciales y de electrónica, entre otras.

     “Vesta ha hecho un gran trabajo diversificando su portafolio en términos de industrias, para no depender demasiado de una sola industria”, dijo Lorenzo D. Berho, su director general, durante la conferencia telefónica del primer trimestre. “Tenemos espacio para hacer más en logística y comercio electrónico”.

     En tanto, Fibra Mty dijo que está aumentando su componente de rentas en el e-commerce y otras industrias enfocadas en el mercado doméstico, porque tienen un carácter defensivo en situaciones de incertidumbre comercial global. Ello se suma a su estrategia de arrendar mayoritariamente a largo plazo y con contratos denominados en dólares.

     Otra de las empresas que se está apalancando en el sector logístico para crecer es Fibra Prologis, de acuerdo con un reporte de Barclays.

     “La incertidumbre arancelaria ha sido un factor negativo para la demanda de nuevos espacios para la manufactura ligera” de Fibra Prologis, dijo la mesa de análisis de la institución financiera de origen británico. “Dicho esto, la logística ha apoyado el crecimiento y siguen viendo un camino continuo para que las ventas de comercio electrónico ganen más participación de mercado e impulsen la demanda de espacios logísticos”.

     Barclays agregó que las perspectivas para este fideicomiso son favorables porque opera en mercados donde puede incrementar las rentas para crear valor y porque pronto ofrecerá su primer portafolio inmobiliario resultante de la adquisición de Terrafina; además de que emprenderá la venta de activos no esenciales como parte de su estrategia de crecimiento.

     Pero más allá de 2025 muchos esperan que la incertidumbre comercial se disipe a mediano y largo plazo, lo que les dará un nuevo impulso a las actividades manufactureras vinculadas a la exportación y sería un aliciente para el nearshoring, aunque ya no al ritmo que se esperaba hace unos años porque hay factores internos que también generan nerviosismo, entre ellos la agenda legislativa y las limitaciones de infraestructura.

     “Probablemente volverá el nearshoring 2.0, pero no con la fuerza con la que parecía que iba a venir a principios del año pasado”, dijo Andrés Moreno, director de Inversiones de Afore Sura, a Axis Negocios. “A las fibras les está yendo mejor que a la Bolsa Mexicana de Valores, y eso es reflejo de que hay esta expectativa de que el nearshoring 2.0 vendrá”.

     Esta visión la comparte Gerónimo Ugarte, economista en jefe de Valores Mexicanos o Valmex, quien considera que el desempeño de las fibras y la posibilidad de que más empresas estadounidenses se trasladen a México para reducir costos son señales favorables para la relocalización. Sin embargo, se pregunta dónde estuvo el nearshoring 1.0, pues no tuvo la fuerza que se esperaba ni impulsó la actividad económica a pesar de que el sector industrial sí se preparó para recibir esos flujos de inversión.

     De hecho, el monto de inversión extranjera directa que llegó a México en el último trimestre de 2024 fue el más bajo para un periodo similar en casi cuatro décadas, mientras que los flujos etiquetados como nuevas inversiones, que suelen asociarse con el nearshoring, cayeron a tres mil 169 millones de dólares en el año, un mínimo desde 1993.

     Los expertos creen que estas inversiones van a destrabarse hasta que concluya la revisión del T-MEC, que Trump califica como ‘renegociación’, y una vez que se confirme que México pagará aranceles más bajos que otras naciones.

     “De mediano a largo plazo, los fundamentales de México siguen siendo atractivos para empresas que busquen instalar su producción en el país y aprovechar sus ventajas como plataforma de exportación a Estados Unidos”, escribieron especialistas de Intercam Casa de Bolsa, en un reporte publicado este mes.