Terrafina dice comité técnico autoriza explorar venta a Fibra Prologis u otros 5 interesados

8 de mar. (Axis negocios) -- Terrafina, un fideicomiso de inversión en bienes raíces dedicado a la administración de propiedades industriales, anunció que su comité técnico ya autorizó a terceros para que puedan comprar más de 10% y hasta 100% de sus títulos mediante oferta pública, allanando el camino para su venta.

     La decisión fue tomada a partir de que seis distintas entidades mostraron interés en adquirir a la inmobiliaria, entre las que está Fibra Prologis, quien dio a conocer a inicios de febrero sus intenciones de absorber a Terrafina mediante una oferta de intercambio de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios o CBFIs.

     Terrafina no ha revelado el nombre de los otros cinco interesados.

     “El comité técnico, resolvió autorizar [con independencia de las demás autorizaciones o consentimientos gubernamentales o de cualquier otro tipo que pudieran requerirse] la solicitud de todos los posibles oferentes”, escribió la dueña de 291 inmuebles, en un comunicado.

     La aprobación, de acuerdo con el órgano de gobierno de la empresa, dará oportunidad a los tenedores de CBFIs de recibir, analizar y considerar todas las solicitudes de adquisición y cualquier decisión que tome el comité técnico está sujeta a ciertas condiciones, entre las que destaca que la compra sea mediante oferta pública en México, no menos de 100% de sus títulos y a más tardar cuatro meses después de la propia resolución.

     Además, la oferta solo podrá consumarse si el oferente adquiere al menos la mayoría de los CBFIs en circulación. El precio ofrecido deberá ser igual para todos los tenedores y no deberá haber premio para ninguno en especial.

     Terrafina incluso contempla la posibilidad de que sucedan al mismo tiempo dos ofertas públicas para la compra de sus títulos, en cuyo caso exige que la que haya iniciado primero sea extendida por 10 días para dar la oportunidad a sus dueños de decidir.

     “Creemos que esta situación sin precedentes es favorable para los inversores de Terra, ya que tendrían muchas opciones para elegir, y el hecho de que Terrafina esté fijando un límite de cuatro meses para lanzar una oferta pública debería motivar a las partes interesadas a seguir adelante con una oferta”, escribió Pablo Monsivais, analista de Barclays Capital Casa de Bolsa, en un reporte.

     Para el especialista, el interés sin precedentes en la compra de la empresa refuerza su visión sobre una emisora con un portafolio de calidad --cuyo precio sobre valor neto de activos cotiza con un 11% de descuento respecto de sus pares-- y una industria con buenos fundamentales.

     La compañía, que cuenta con 43 millones de pies cuadrados de área bruta rentable, dijo que seguirá trabajando con todos los interesados en comprarla en las auditorias confirmatorias y la preparación de solicitudes ante las autoridades, según resulte necesario.

     Además, planea convocar a una asamblea informativa donde se presentará a los tenedores la información disponible respecto de las distintas alternativas estratégicas que estudia el comité, incluida la presentada por los posibles oferentes.

     El comité técnico de Terrafina también incluyó entre sus condiciones que, si tras una oferta exitosa de adquisición los planes del comprador incluyen deslistarla, el proceso se lleve a cabo apegado a las disposiciones legales, lo que incluiría una oferta pública de desliste para quienes, en su caso, no hayan participado en la primera.

     Terrafina, que tiene su sede en Ciudad de México, podría aprovechar así el boom en la industria de los bienes raíces industriales producto de la llegada de manufactureras que ven más ventajas de producir en México lo que venden en el mercado de Estados Unidos, por contar con una frontera directa u acuerdo de libre comercio y contar con una mano de obra que no ha encarecido como la de China, la otra superpotencia económica del mundo con el que además existe una confrontación política y comercial.

     De hecho, México se convirtió en 2023 en la principal fuente de las importaciones que recibe Estados Unidos, superando precisamente a China por primera ocasión en 21 años.

     La inmobiliaria considera que hasta 80% de su área bruta rentable está expuesta a esa tendencia. Los cinco principales sectores que atiende, en orden de importancia, son el de bienes industriales, bienes de consumo, aeroespacial, logística y médico.

     El impulso que ha recibido el sector industrial también ha llevado a otras inmobiliarias, como Fibra MTY, Fibra Prologis y Corporación Inmobiliaria Vesta, a realizar o planear más de una colocación de capital en los últimos años, pese a la sequía de nuevas ofertas públicas que viven las bolsas de México.

     Incluso Fibra Uno, el mayor administrador inmobiliario en bolsa de América Latina, planeaba separar sus inmuebles industriales en una nueva entidad denominada Fibra Next, la cual llevaría a cabo su propia oferta pública inicial, sin embargo, ahora evalúa opciones estratégicas para ese segmento.

     Es probable que con su más reciente colocación Fibra MTY, que se ha visto altamente beneficiada con el nearshoring, al igual que Prologis, tenga interés en Terrafina. De momento la empresa no ha hecho ningún tipo de comentario que lo sugiera.

     Fibra Uno, por su parte, que sería otro postor natural, tampoco ha levantado públicamente la mano, sin embargo, en la semana dijo que, ante el retraso de la escisión de Next, ya analiza otras alternativas para reforzar el valor de su portafolio industrial.

     De momento la transacción propuesta por Fibra Prologis considera un factor de intercambio de 0.58 certificados propios por cada uno de los títulos de Terrafina, y de mantenerse esa proporción, Fibra Prologis tendría que poner sobre la mesa 448 millones de certificados propios si todos los dueños de Terrafina aceptaran el intercambio.

     Su oferta da una valuación a Terrafina de 32 mil 765 millones de pesos (mil 904 millones de dólares), cantidad 12.5% superior a su capitalización de mercado al cierre del 12 de febrero, el día previo a la noticia.

     Tras el anuncio de su comité, los títulos de la compañía presentaban un avance de 4.8% en la sesión del viernes. Desde que Fibra Prologis hizo públicas sus intenciones de compra, la inmobiliaria ha ganado 11.6% en bolsa.

     La posible venta sucede en momentos en los que Terrafina ya planeaba cambios en su estructura, lo que incluía la internalización de su administración, una práctica que en el sector se considera de mayor eficiencia, pero que le valió un desacuerdo con su todavía asesor externo, PGIM Real Estate, quien a finales de enero apuntó que no ha participado en los planes.

     La fibra llegó al mercado de valores mexicano con una oferta pública inicial de 716 millones de dólares en 2013, recursos que le sirvieron para comprar a PGIM --que en ese momento se llamaba PREI Latin America--, sus primeros 147 inmuebles.

     Durante los 10 años que lleva en el mercado la inmobiliaria ha recabado mil 640 millones de dólares del público inversionista, si a su oferta inicial se suman las colocaciones subsecuentes de septiembre de 2014 y julio de 2017.

     Terrafina, que durante una década ha entregado distribuciones a sus dueños por 874 millones de dólares, cuenta actualmente con un valor neto de activos de dos mil 50 millones.

     El único dueño de la inmobiliaria que posee más de 10% de sus CBFIs es Afore Citibanamex, la tercera administradora de fondos para el retiro más grande del país.

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* César Enrique Pérez colaboró con la elaboración de esta historia.