Guerra de seis ofertas decidirá quién es el rey del nearshoring en México

14 de mayo. (Bloomberg) -- Una competencia sin precedentes en México sobre el futuro de uno de los principales beneficiarios del auge de fábricas al sur de la frontera con Estados Unidos está en marcha.

     En una asamblea para la cual no hubo quórum de accionistas, TF Administradora Industrial, o Terrafina, iba a proporcionar detalles de las seis ofertas de adquisición diferentes que la compañía ha recibido. Tres de las ofertas usarían intercambios de acciones o una fusión para crear la mayor compañía de bienes raíces industriales de México. Dos ofertas pueden ser en efectivo, brindando a los inversionistas la oportunidad de vender sus acciones cerca de máximos históricos.

     El sector inmobiliario industrial ha estado en auge en México, ya que más empresas buscan espacio para exportar a Estados Unidos. La expectativa en torno a la tendencia del "nearshoring" provocó un resurgimiento de la emisión de acciones en el mercado de valores del país. En las próximas semanas, los tenedores de Terrafina recibirán una serie de ofertas para adquirir sus acciones en el mercado abierto. Si la mayoría acepta una oferta basada en acciones, la empresa resultante será una de las formas más líquidas para que los inversores jueguen con el tema del nearshoring en México.

     Los títulos de Terrafina han subido 15% este año después de que comenzaran a surgir ofertas en febrero, llevando su valor de mercado a poco más de 1.9 mil millones de dólares. México nunca ha visto tantas ofertas públicas competidoras por una empresa al mismo tiempo, dijo Alberto Chretin, el director ejecutivo.

     “Estamos en aguas desconocidas”, dijo Chretin en una entrevista en video. Dijo que es probable que los oferentes mejoren sus ofertas iniciales no vinculantes y espera que las primeras ofertas se lancen al mercado durante las primeras dos semanas de mayo, pendiente de aprobación regulatoria.

     Es difícil calcular y comparar el valor de las ofertas públicamente divulgadas porque involucran diferentes suposiciones sobre las tasas de capitalización y la forma en que las empresas miden sus propios activos.

     Los fondos de pensiones mexicanos están listos para decidir qué oferta gana, ya que poseen alrededor de 50% de las acciones de Terrafina, dijo Chretin. Se negó a proporcionar información más específica, ya que las tenencias de fondos de pensiones no están disponibles públicamente. Las ofertas necesitan 51% de aprobación para ganar. Si los fondos de pensiones no están de acuerdo con una oferta, las cosas podrían complicarse y los accionistas minoritarios entrarán en la refriega, dijo. Podría haber múltiples rondas si las ofertas no alcanzan el 51%.

     Las ofertas de acciones de los otros fideicomisos de inversión inmobiliaria del país o fibras, Prologis Property Mexico, Fibra Uno Administración, Fibra Macquarie México y Fibra Mty, ofrecen diferentes ventajas.

     Prologis cuenta con el respaldo del mayor fideicomiso de inversión en bienes raíces industriales del mundo, Prologis. Además de sus 47 millones de pies cuadrados (4.4 millones de metros cuadrados) en almacenes y parques industriales, ofrece alrededor de 10 millones más de inventario en proceso. La escala de esa oferta es eclipsada por una oferta de fusión más complicada de Fibra Uno o Funo. El mayor fideicomiso de inversión en bienes raíces de América Latina quiere transferir todas sus propiedades industriales a Terrafina.

     Funo, que también tiene vastas propiedades de oficinas y comerciales, había estado buscando lanzar la mayor oferta pública inicial de México en seis años con una separación de más de 81 millones de pies cuadrados de propiedades industriales. Las nuevas acciones se denominaron Nearshoring Experts & Technology, o Fibra Next, pero el plan de venta de acciones fue descarrilado por las autoridades fiscales de México, que se negaron a dar luz verde a la cotización de la empresa.

     Sus fundadores, la familia El-Mann, ahora quieren renovar el plan de Fibra Next transfiriendo los activos a un vehículo ya listado. También tienen otros 65 millones de pies cuadrados en su reserva de tierras que eventualmente quieren transferir a la nueva empresa. A diferencia de las otras ofertas, la propuesta de fusión de Funo requeriría un voto de los accionistas en lugar de una oferta de adquisición, dijo Chretin. Los inversores probablemente esperarán para ver las otras ofertas antes de decidir si votar por la oferta de Funo, dijo Chretin.

     Las ofertas de Fibra Macquarie México y Fibra Mty parecen menos atractivas, de acuerdo con Alejandro Fuchs, de Itau BBA, quien predice que Prologis o una oferta en efectivo ganarán. “Creemos que la ventaja en esta carrera continúa estando del lado de Prologis”, escribió el analista en una nota la semana pasada.

     Se ha informado que el conglomerado de milmillonario Grupo México, de German Larrea, está participando en la licitación, de acuerdo con columnistas de periódicos mexicanos. En una llamada con analistas la semana pasada, los ejecutivos de Grupo México declinaron comentar si la empresa había hecho una oferta, pero dijeron que estaban interesados en adquirir propiedades industriales.

     Los fondos de pensiones pueden no querer el riesgo de reinversión de tener que redistribuir tanto efectivo, dijo el estratega de Bradesco BBI, Rodolfo Ramos. Probablemente Prologis o Fibra Uno prevalecerán ya que tienen las mayores carteras para impulsar el crecimiento, dijo, aunque su opinión podría cambiar una vez que se revelen las ofertas.

     "Esto tiene implicaciones muy importantes para quien finalmente lo obtenga, y para quien no lo obtenga", dijo Ramos.