Fibra Mty obtiene de nearshoring 60% de sus ingresos industriales, vislumbra nueva emisión

29 de ago. (Axis negocios) -- La demanda por espacios industriales a raíz de la relocalización de empresas que están trasladando sus centros de producción de China hacia México y otras regiones del mundo, ha sido un aliciente para el sector inmobiliario del país y, en particular, para los fideicomisos de inversión en bienes raíces, entre ellos Fibra Mty, una empresa que ya experimenta un impacto significativo en sus ingresos por ese fenómeno también conocido como nearshoring.

     La dirección del fideicomiso con sede en Monterrey, una de las urbes con mayor desarrollo industrial en el país y, por ende, una de las más favorecidas hasta ahora por la reubicación, dijo a Axis Negocios que alrededor de 60% de los ingresos provenientes del componente industrial de su portafolio están relacionados directa o indirectamente con la relocalización de empresas.

     Si bien Fibra Mty también ofrece espacios de oficinas y para uso comercial, el componente industrial tiene una participación preponderante en su portafolio, conformado por 103 inmuebles y un área bruta rentable de 1.6 millones de metros cuadrados, de los cuales 78 se destinan a la industria.

     Para la fibra, el nearshoring es una tendencia generalizada en el norte y centro del país, lo que ha ocasionado que la demanda de espacios para operar se incremente en detrimento de la oferta en dichas zonas.

     “La demanda de espacios industriales por efecto del nearshoring se ha concentrado mucho en el norte de la República. Monterrey y Saltillo tienen una participación de mercado muy alta”, dijo Javier Llaca, director de Operaciones y Adquisiciones de Fibra Mty, en una entrevista. “El Bajío también está demandando mucho espacio; estamos viendo demanda en Aguascalientes (para proyectos de la industria automotriz) y Guadalajara (para el sector tecnológico)”.

     Claro que, ante la disponibilidad cada vez más baja de naves industriales en los mercados premium, algunas empresas han optado por relocalizarse en otras ciudades como Mexicali, Baja California --una alternativa a Tijuana que también está en la frontera con Estados Unidos--; Nogales, Sonora, o incluso Colima, en el occidente, un proceso que Llaca define como spillover (derrame o dispersión).

     De hecho, la llegada de nuevas empresas interesadas en establecerse en el país contribuyó a que el ingreso operativo neto del fideicomiso creciera 62.8% en el último trimestre, ya que se benefició del alza en los precios de sus rentas y las renovaciones de contratos.

     “El precio promedio de salida al cierre del segundo trimestre de 2023 se sitúa en 6.46 dólares por metro cuadrado, lo cual supone un incremento de 1.36 dólares en comparación con el mismo periodo del año anterior”, dijo Fibra Mty, en su reporte trimestral. “Este aumento se debe principalmente al incremento generalizado en la demanda del mercado industrial, impulsado principalmente por el efecto nearshoring”.

Más espacios disponibles

Fibra Mty adquirió en marzo el portafolio Zeus, conformado por 46 propiedades. Lo integró a su oferta en el transcurso del segundo trimestre, en una operación valuada en 662 millones de dólares que fue, de acuerdo con el propio fideicomiso, la segunda transacción de bienes industriales más grande que se ha hecho en México.

     Además, este mes anunció la compra de un terreno por 10.1 millones de dólares para ampliar el inmueble “Aguascalientes-Finsa 03”, que forma parte del portafolio Zeus.

     Llaca dijo que el proyecto de expansión en Aguascalientes se destinará a la operación de una empresa automotriz con presencia importante no solo en el estado, sino a nivel nacional, aunque por cuestiones de confidencialidad no reveló el nombre de la misma.

     En total, la empresa está trabajando en cinco expansiones para sus clientes en Querétaro, San Luis Potosí, Monterrey y Aguascalientes, lo que en conjunto requerirá una inversión de entre 60 y 70 millones de dólares.

     “Tres de [las ampliaciones] tienen que ver con la industria automotriz, una con refrigerantes y otra con el sector de cocinas industriales”, dijo Llaca. “Todas ellas tienen que ver con demanda que han tenido estas industrias, derivadas del propio nearshoring”.

     El directivo agregó que los cinco proyectos se terminarán entre el último trimestre de 2023 y el tercer periodo del próximo año; además, la fibra está trabajando en otros acuerdos que hará públicos más adelante.

Oferta subsecuente en 2024

En su reporte del periodo abril-junio, Fibra Mty dijo que contaba con 250 millones de dólares para buscar incrementar su portafolio sin la necesidad de acudir a los mercados de capitales y sin superar un nivel de endeudamiento de 35% que el fideicomiso estableció como su límite.

     No obstante, “si a esos 250 millones le quitas los 70 que ya tenemos comprometidos para expansiones, más lo que estamos viendo como potenciales adquisiciones de aquí a fin de año --un pipeline de entre 400 y 500 millones de dólares--, todo apunta a que hacia principios del año entrante agotaríamos nuestra capacidad de financiamiento vía deuda”, explicó Llaca. “Entonces, seguramente estaríamos buscando hacer una nueva emisión de capital en la primera mitad de 2024”.

     De concretarse, representaría el regreso de la fibra al mercado bursátil luego de que realizara su tercera oferta subsecuente en la Bolsa Mexicana de Valores en 2022, con la que obtuvo 175 millones de dólares, a los que se sumaron cerca de 380 millones recaudados a través de una suscripción preferente de capital en el primer trimestre de 2023.