Fibra Mty aumentaría 11% área rentable con compra de portafolio en Nuevo León

1 de abr. (Axis negocios) -- Fibra Mty, un fideicomiso de inversión en bienes raíces diversificados, cerró la adquisición de un portafolio inmobiliario industrial en Nuevo León por un monto de 206.6 millones de dólares, en momentos en los que la compañía ha dado pasos para aprovechar la tendencia del llamado nearshoring.

     La transacción contempla la adquisición de ocho naves clase A, ubicadas en cuatro parques en los submercados industriales de Monterrey.

     "El 63% de los ingresos por arrendamiento del portafolio se dedican a la manufactura ligera, principalmente en el sector automotriz y se encuentran pactados en dólares, mientras que el 37% restante está dedicado a la logística y se encuentra ocupado por una de las compañías más relevantes de e-commerce en Latinoamérica con rentas en pesos", dijo la empresa, en un comunicado. "Dichos contratos son en su totalidad triple neto (NNN), es decir, el arrendatario paga, adicionalmente a la renta, los gastos de mantenimiento, seguro e impuesto predial”.

     Se trata de la primera compra que realiza Fibra Mty tras la cuarta oferta subsecuente que realizó a mediados de marzo, en la que obtuvo seis mil 792 millones de pesos (400 millones de dólares), para precisamente financiar una expansión orientada al segmento industrial en medio de la tendencia del nearshoring.

     En su momento, el número de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) vendidos al público inversionista alcanzó los 590.6 millones, con un precio individual de 11.5 pesos.

     El área bruta rentable (ABR) de los inmuebles que recién adquirió el fideicomiso es de alrededor de 186 mil 105 metros cuadrados, construidos sobre una superficie total de aproximadamente 347 mil 714 metros cuadrados.

     Lo anterior significaría un crecimiento de 11.3% del área total de la fibra, tomando en cuenta que la empresa cerró el cuarto trimestre de 2023 con un millón 652 mil 673 metros cuadrados de ABR, de acuerdo con el último reporte financiero de la compañía.

     Si se toma en cuenta solamente el ABR industrial de la compañía, entonces el incremento de la nueva adquisición sería de 13%.

     Además, el número de propiedades industriales de Fibra Mty alcanzaría 89 inmuebles, considerando el cierre del cuarto trimestre de 2023, un crecimiento de 2.5 veces respecto del número con el que contaba al cierre de 2022 (35) y que ha significado el total de la expansión de la fibra, ya que tanto el apartado comercial (6) como el de oficinas (19) han conservado su número de edificios en la misma comparación.

     Gran parte de ese crecimiento provino del portafolio Zeus, que con 46 propiedades duplicó en su momento el espacio para rentas de la empresa, una operación que financió con una oferta pública y una venta de títulos entre sus dueños.

     El ingreso operativo neto estimado para el nuevo portafolio de Nuevo León en los siguientes 12 meses es de aproximadamente 15.1 millones de dólares, además de que el portafolio adquirido tiene un 100% de ocupación con un plazo restante de 8.2 años.

     La compañía espera concluir la adquisición de seis naves por un valor de 133.2 millones de dólares en mayo de este año, mientras que las dos restantes, actualmente en proceso de construcción, se liquidarán hacia el segundo trimestre de 2025, por un monto de 73.4 millones de dólares.

       La operación también le permitirá a la compañía incrementar su plazo de arrendamiento promedio ponderado al ingreso (WALT, por sus siglas en inglés) de 4.9 años al cierre de 2023, a un estimado de 5.6 años, incluyendo la potencial adquisición del portafolio Aerotech, anunciada el 22 de febrero de 2024.

     “Con esta transacción, Fibra Mty reafirma su compromiso por continuar el crecimiento del portafolio de propiedades de inversión privilegiando la acrecencia del flujo de efectivo por CBFI, y la consolidación de la calidad de los activos, arrendatarios y arrendamientos en los principales mercados industriales en nuestro país”, dijo la empresa en el comunicado.

*César E. Pérez y Francisco Delgado colaboraron en la elaboración de esta historia.