Compra de Terrafina abriría camino a Fibra Uno para materializar su fibra industrial

13 de mar. (Axis negocios) -- Los planes de Fibra Uno, el mayor fideicomiso de inversión en bienes raíces del país, para listar en el mercado de valores su portafolio de inmuebles industriales están en un impasse. No obstante, la oferta no solicitada que presentó a su competidor Terrafina, abre una puerta para concretar ese objetivo por una vía alterna y al mismo tiempo para hacer de esa fibra industrial un ente aún más potente.

     La oferta implicaría una fusión del portafolio industrial de Fibra Uno con los activos de Terrafina, además del portafolio Júpiter, actualmente en manos de la familia El-Mann, fundadores de Fibra Uno. De concretarse todo esto, los accionistas de esas dos fibras, o al menos los de Fibra Uno si la compra de los activos de Terrafina se materialice en efectivo y no en efectivo y acciones, daría paso a la creación de la mayor fibra industrial del país, con más de 11 millones de metros cuadrados de superficie.

     Jorge Pigeon, vicepresidente de mercados de capital y relación con inversionistas de Fibra Uno, dijo que la propuesta replica la estructura planteada por Fibra Uno para la escisión de Fibra Next, cuyo debut está en pausa ante la falta de confirmación del régimen fiscal que le garantizaría los beneficios de operar como un fideicomiso de bienes raíces en los mercados de valores mexicanos.

     “Se va a contribuir con el portafolio Júpiter, vamos a contribuir los activos de Fibra Uno, se va a bajar un pedazo de la deuda de Fibra Uno”, explicó el directivo en entrevista con Axis negocios. “Lo único es que le sumamos los activos y deuda de Terra, y en vez de que haya una oferta pública inicial de Fibra Next, pues utilizamos el vehículo Terra que ya existe. Es la única diferencia”.

     La potencial combinación de portafolios forma parte de las opciones de Fibra Uno para maximizar el valor de sus inmuebles industriales, lo cual buscaba hacer primeramente mediante la oferta pública inicial de Fibra Next. Sin embargo, la propusta de pujar por Terrafina no es algo que surgiera de un momento a otro, ya que desde septiembre los dueños de sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI’s) dieron su aval para la creación de un joint venture, de acuerdo con Pigeon.

     Además, el proceso de confirmación de criterio de régimen fiscal para Fibra Next --así como el resto del trámite para su listado en la Bolsa Mexicana de Valores-- continúa de manera paralela a la oferta hecha a Terrafina, la cual tiene una vigencia de 90 días naturales y enfrenta a otros interesados en esos bienes, como es el cado de Fibra Prologis, otro fideicomiso de bienes raíces industriales interesado en acrecentar su portafolio con esos otros activos.

     “Si Terra acepta mi oferta, pues ya no necesito hacer la [Oferta Púlbica Inicial o] OPI de Next”, explicó el directivo. “Si no se da Terra, entonces sí perseguiría la OPI de Fibra Next. Queremos tener todas las opciones en la mesa disponibles”.

     Por ahora, la oferta de Fibra Uno representa a uno de al menos seis interesados en esos activos. El único otro postor que se conoce hasta ahora es Fibra Prologis, que en febrero fue la primera en dar a conocer sus intenciones de absorber a Terrafina mediante una oferta de intercambio títulos o de CBFI’s.

     Para los analistas, la oferta de Fibra Uno es positiva y representará una reconfiguración significativa en el sector inmobiliario industrial. No obstante, no está exenta de retos para concretarse.

     “En el escenario para Terra ahora existen dos propuestas, pero la clave estará en el tiempo que lleva en proceso la propuesta de Fibra Prologis”, escribió en un reporte Roberto Solano, analista de Monex Casa de Bolsa.

     Otros, como los analistas de Barclays, incluso apuntaron a un posible escepticismo en los inversionistas generado por “el hecho de que Fibra Uno aún no haya podido ejecutar la separación de su cartera industrial”, lo que podría generar cuestionamientos sobre la viabilidad de la oferta hecha a Terra, ya que no es claro por que las autoridades fiscales no han dado su aprobación al régimen fiscal de Fibra Next. Esto hace suponer a algunos que las autoridades podrían favorecer la transacción de Prologis u otro postor, sobre la de Fibra Uno.

     No obstante, para Fibra Uno su oferta es la de mayor beneficio para los inversionistas de Terrafina, pues valúa a los tres portafolios --Fibra Uno, Terrafina y Júpiter-- con el mismo múltiplo de ingreso operativo neto, o NOI, además de ajustarse en función de otras ofertas que podrían presentarse.

     Otra de las ventajas, de acuerdo con Pigeon, es el tiempo de ejecución, ya que a diferencia de la propuesta de Prologis --que tomaría al menos seis meses--, su oferta podría cerrarse en dos meses, sujeto a la autorización de la Comisión Federal de Competencia Económica (Cofece).

     “La nuestra no es propiamente una fusión, pero se parece más a una fusión donde estamos combinando nuestros activos industriales con los de Terrafina y queda como el vehículo público listado”, dijo Pigeon.

     Por lo pronto, Terrafina analizará la oferta de Fibra Uno y convocará a una asamblea para presentarla a sus dueños.

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