Fibra Prologis busca comprar a Terrafina y crear la mayor fibra industrial de México

13 de feb. (Axis negocios) -- El fideicomiso de inversión en bienes raíces industriales Fibra Prologis dio a conocer que tiene la intención de adquirir a su competidor Terrafina, en una operación valorada en 1.9 mil millones de dólares que crearía la mayor empresa de su tipo en México, poniendo en relieve la demanda de propiedades industriales generada por el boom de la relocalización de empresas en el país.

     Prologis comunicó a sus accionistas que ya presentó al Comité Técnico de Terrafina una propuesta que contempla una oferta pública de adquisición e intercambio de la totalidad de sus certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios, en una operación que parece estar lejos de ser hostil.

     La propuesta “es indicativa y no vinculante, y no obliga a Fibra Prologis, Terrafina o sus respectivos tenedores de CBFIs para llevar a cabo la operación, y tampoco constituye una oferta pública de valores”, dijo Fibra Prologis en su comunicado, en el que precisó que la propuesta es resultado de conversaciones amigables que mantiene con Terrafina desde diciembre.

     La oferta considera un factor de intercambio de 0.58 certificados propios por cada uno de los títulos de Terrafina, y de mantenerse esa proporción, Fibra Prologis tendría que poner sobre la mesa 448 millones de certificados propios si todos los dueños de Terrafina aceptaran el intercambio. La potencial transacción da una valuación a Terrafina de 32 mil 765 millones de pesos (mil 904 millones de dólares), cantidad 12.5% superior a su capitalización de mercado al cierre del lunes, previo a la noticia.

     Terrafina, en tanto, dijo en un comunicado por separado que analiza la oferta de Prologis, aunque también otras alternativas estratégicas que no fueron detalladas.

     “El comité técnico de Terrafina tiene en alta consideración y agradece la expresión de interés de Fibra Prologis y de las demás partes interesadas y confirma que su subsidiaria, asesores, y sus consultores contratados por ésta para tal efecto continúan trabajando de manera colaborativa y diligentemente en el análisis de dichas alternativas”, escribió el fideicomiso.

     La oferta fue revelada al público inversionista en momentos en los que Terrafina ya planeaba cambios en su estructura, lo que incluía la internalización de su administración, una práctica que en el sector se considera de mayor eficiencia, pero que le valió un desacuerdo con su todavía asesor externo, PGIM Real Estate, quien a finales de enero apuntó que no ha participado en los planes.

     Si bien aún no hay fecha para la celebración de la asamblea extraordinaria en la que será planteada la propuesta, de concretarse pondría fin a una relación de casi 11 años, ya que PGIM Real Estate asesora de manera externa a Terrafina desde su oferta pública inicial, en marzo de 2013. Por lo pronto, Enrique Lavín Treviño, quien es representante de PGIM, renunció a su asiento en el comité técnico de Terrafina para evitar un conflicto de interés.

     La oferta aún espera aprobaciones regulatorias, incluida la autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), autoridad bursátil del país; pero para algunos analistas parece una noticia positiva a raíz del incremento en la demanda de propiedades industriales de parte de empresas que buscan manufacturar en México sus productos, lo que es considerado una ventaja en términos de cercanía, pero sobre todo porque Estados Unidos y China están inmersos en una disputa comercial.

     De hecho 2023 fue el año que México desbancó precisamente a China como el mayor importador de bienes que tiene Estados Unidos.

     “A nivel sectorial, la transacción se traduciría en una significativa reconfiguración del sector inmobiliario industrial, recordando que la favorable inercia por el nearshoring ha fortalecido al sector en términos operativos, generando un mayor potencial de nueva demanda de espacios nuevos y expansiones”, escribieron en un reporte Roberto Solano y Brian Rodríguez, analistas de Monex Casa de Bolsa.

    Esta operación se da en momentos en los que otros grandes actores del sector echaron a andar sus propias estrategias para capitalizar la bonanza que vive el sector.

     Por un lado Fibra Uno, el gigante del sector, buscó llevar a cabo un spin off de su segmento industrial a finales de 2023 sin embargo problemas relacionados con los trámites la llevaron a retrasarlo sin noticias hasta el momento.

     Para muchos ese traspié de Fibra Uno lo pudo capitalizar Vesta, otro gigante del sector, que pocos días después de que Fibra Uno trastabillara llevó a cabo una oerta pública subsecuente.

     Tras el anuncio, los títulos de Fibra Prologis presentaban una baja de 2.2% y los de Terrafina subían 5.6.%, en un día en que el principal índice del mercado, el S&P/BMV IPC, bajaba 0.3%.  

     Las expectativas de Fibra Prologis respecto al nearshoring también son positivas, con proyecciones de alcanzar una ocupación de entre 97.5 y 98.5% en sus inmuebles al cierre de 2024; además de inversiones por entre 100 y 300 millones de dólares para la adquisición de inmuebles.

     Fibra Prologis tiene sus propiedades concentradas en tres ciudades fronterizas (Tijuana, Ciudad Juárez y Reynosa) y las tres grandes zonas metropolitanas del país (Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey), por lo que Terrafina le dará una entrada a una mayor cantidad de mercados al estar ubicada en 32 ciudades de 16 estados, con una mayor densidad en el norte, el centro y la región del Bajío.

     De concretarse la operación, representaría para Fibra Prologis la oportunidad de expandir su portafolio industrial, el cual al cierre de 2023 estaba compuesto de 235 inmuebles de logística y manufactura en seis mercados del país, con un área bruta rentable de 4.4 millones de metros cuadrados.

     Por su parte, Terrafina poseía al cierre del tercer trimestre del año --su última información disponible-- 296 propiedades industriales y alrededor de 3.9 millones de metros cuadrados, lo que de llegar a concretarse la transacción la convertiría la mayor fibra industrial del país, superando en área bruta rentable al portafolio de Fibra Next, la empresa en la que Fibra Uno busca colocar sus activos industriales.

     De prosperar la operación, las bolsas de valores de México continuarían estrechando el menú de valores en un mercado de capitales en plena sequía. También representaría la segunda transacción entre fibras, luego que en 2022 Fibra Plus, una administradora de inmuebles diversificados y que adquirió a su competidora Fibra HD, en una operación que fue considerada hostil.

Más historias sobre fibras industriales y bienes raíces industriales:

EUA importa más bienes de México que de China en 2023 por primera vez en 21 años 

Fibra Uno retrasa debut en bolsa de Fibra Next, falta confirmación de régimen fiscal 

Terrafina crea vehículo de inversión para activos nearshoring en frontera con EUA 

Terrafina propondrá internalizar asesoría de PGIM Real Estate 

Prologis" target="_blank">Fibra Prologis mantiene optimismo por nearshoring