WeWork batalla con cambio de contratos a medida que inquilinos quieren claridad

7 de feb. (Dow Jones) -- WeWork se declaró en bancarrota con la intención de rechazar o modificar los contratos de arrendamiento que estaban generando miles de millones de dólares en pérdidas en la empresa de espacios de trabajo flexibles. Pero más de dos meses después del capítulo 11, WeWork sigue cargando con cientos de contratos de arrendamiento que están afectando sus finanzas.

     La compañía ha logrado reducir al menos 16%, o 3.7 mil millones de dólares de sus gastos de arrendamiento a largo plazo a través de rechazos y enmiendas, de acuerdo con entrevistas con funcionarios de WeWork y a sus estados financieros.

     La ley de bancarrota permite a las empresas deshacerse de contratos y arrendamientos desfavorables y WeWork recibió la aprobación de la corte para rechazar docenas de arrendamientos desde que se declaró en bancarrota a principios de noviembre. Pero la compañía está buscando quedarse en muchas de sus ubicaciones si mejoran las condiciones. La amenaza de rechazos de arrendamiento ha motivado a los propietarios a sentarse a la mesa para negociar.

     Muchos propietarios prefieren mantener a WeWork como inquilino porque sería difícil encontrar nuevos inquilinos en un mercado inmobiliario de oficinas con tasas de disponibilidad récord en muchas áreas metropolitanas. Sin embargo, los nuevos términos tienen que ser aprobados por los prestamistas hipotecarios de las propiedades dado que los pagos de alquiler más bajos reducen el valor de las esos bienes que garantizan los préstamos.

     Los prestamistas les han dicho a algunos propietarios que tendrían que poner más capital en sus propiedades para mantener el préstamo si hacen concesiones a WeWork. Mientras tanto, los propietarios están pidiendo a WeWork que comparta planes de reestructuración más detallados para determinar si las inversiones de capital adicionales tendrían sentido desde el punto de vista financiero.

     “Los propietarios están atrapados entre la espada y la pared, porque por un lado, tienes este contrato de arrendamiento que desapareció. Por otro lado, tienes a tu prestamista”, dijo Paul Aloe, un abogado que representa a cuatro propietarios de WeWork.

     WeWork, que en su día fue una de las startups más valiosas del mundo con un valor de 47 mil millones de dólares, era conocida por firmar contratos de arrendamiento a largo plazo de alto valor con los propietarios durante sus años de rápida expansión. La empresa arrendó esas oficinas a corto plazo a sus miembros, lo que provocó tensiones financieras en una recesión, ya que tenía que pagar altos alquileres incluso cuando las oficinas estaban escasamente pobladas.

     En septiembre pasado, la compañía lanzó un esfuerzo global de reestructuración de arrendamientos para reducir el costo de unos 700 arrendamientos que representaban más de dos tercios de su estructura de costos total.

     En noviembre, WeWork se acogió al capítulo 11 ante Bankruptcy Court en Nueva Jersey, mientras continuaba con sus renegociaciones de arrendamiento para reducir sus aproximadamente 23 mil millones de dólares en gastos de arrendamiento a largo plazo.

     En el mismo mes, el tribunal de quiebras le permitió rechazar 67 contratos de arrendamiento en ubicaciones de bajo rendimiento, lo que resultó en recortes de costos por 2.200 millones de dólares. El tribunal también aprobó los rechazos de 13 arrendamientos y contratos más en Estados Unidos y Canadá en las semanas posteriores.

     WeWork ha estado hablando con sus aproximadamente 500 propietarios en todo el mundo y ha modificado 38 contratos de arrendamiento para lograr aproximadamente 1.5 mil millones de dólares en ahorros a largo plazo a través de la reducción del alquiler, la reducción del espacio arrendado, la reducción de la duración del arrendamiento o, a veces, la terminación anticipada de los arrendamientos, dijo la compañía a este medio.

     WeWork dijo que se ha tomado el tiempo para hablar con los propietarios para discutir el rendimiento de sus ubicaciones y los ajustes de costos necesarios para que los contratos de arrendamiento sean más sostenibles para la empresa.

     “Nuestro objetivo cuando comenzamos esto [la reestructuración del contrato de arrendamiento] era mantener todos los edificios que pudiéramos, con excepciones de minimis, porque tenemos excelentes construcciones, tenemos excelentes ubicaciones y tenemos excelentes miembros”, dijo Peter Greenspan, director global de bienes raíces de WeWork.

     “Estoy viendo muchas discusiones productivas con los propietarios y con sus prestamistas en muchos casos. El flujo de acuerdos está aumentando”, dijo Greenspan.

     La firma de inversión inmobiliaria CIM Group acordó recientemente modificar el contrato de arrendamiento de 300 mil pies cuadrados en su edificio de oficinas de 25 pisos cerca de Bryant Park en Midtown Manhattan, de acuerdo con WeWork y una presentación ante el tribunal de quiebras. WeWork dijo en la presentación que mantiene el mismo espacio con un contrato de arrendamiento más corto y un alquiler reducido sin especificar los términos. CIM declinó hacer comentarios.

     Algunos de los acuerdos renegociados incluían un modelo de acuerdo de gestión, que permite a WeWork y a los propietarios compartir los ingresos, dijo la compañía.

     Pero no todas las negociaciones resultan en modificaciones de los contratos de arrendamiento.

     Algunos propietarios dijeron que las concesiones que WeWork está pidiendo son significativas y que necesitan más tiempo e información para tomar esas decisiones difíciles.

     En algunos casos, WeWork está pidiendo reducir el espacio alquilado en 20% junto con algún alivio para el alquiler, de acuerdo con los propietarios y sus representantes familiarizados con las discusiones. En otros casos, la compañía podría buscar una reducción de alquiler de entre 30% y 40% de los contratos de arrendamiento existentes que se firmaron en el apogeo del mercado inmobiliario de oficinas, dijeron.

     Para compensar la caída del valor de la propiedad causada por una reducción importante del alquiler, los prestamistas podrían exigir a los propietarios que pongan más capital en las propiedades para sostener el préstamo.

Es probable que la necesidad de más capital desencadene discusiones con los inversores que respaldan la propiedad, dijo Brett Dockwell, un abogado que representa a varios propietarios de WeWork.

     “Ese es un proceso difícil que requiere que los inversionistas tomen una determinación sobre lo que piensan sobre las perspectivas a largo plazo de la propiedad”, dijo Dockwell.

     Los propietarios con todo el edificio arrendado a WeWork son los más afectados porque si se rechaza el contrato de arrendamiento, el edificio dejará de generar ingresos mientras el propietario aún tiene que hacer los pagos de la hipoteca, dijo Aloe. “En todos los ámbitos, hay situaciones de incumplimiento”.

     Por lo general, los propietarios no quieren que se rechacen los contratos de arrendamiento porque se les trata como acreedores no garantizados en bancarrota y, por lo general, recuperan una fracción de lo que se les debe.

     Douglas Rosner, un abogado de bancarrota que representa a los propietarios, dijo durante una audiencia reciente que se les está pidiendo a los propietarios que hagan concesiones significativas y que les gustaría recibir información básica, como un plan de negocios.

     “¿Cómo apoyarán o lograrán estas concesiones un WeWork viable o un WeWork reorganizado a la salida?” dijo Rosner. “Todas estas son preguntas básicas que cualquier inversionista tendría en una empresa reorganizada, y creo que es hora de que comencemos a sentarnos a la mesa y escuchar y ser persuadidos de que es una inversión que vale la pena hacer”.

     Greenspan, de WeWork, dijo que entendía la frustración, pero que WeWork no puede especular cómo se verá la compañía después de la bancarrota porque depende en gran medida del resultado de los esfuerzos de reestructuración de arrendamientos en curso.

     “Lo que podemos decir es que. . . WeWork, como empresa, se verá significativamente más saludable de lo que parecía antes porque estamos eliminando edificios no rentables”, dijo Greenspan.

     WeWork tiene la intención de que su plan de reestructuración, que a menudo toca la estrategia comercial posterior a la emergencia, se confirme en marzo. La fecha límite para presentar el plan es a mediados de febrero.