Fibra Prologis activa OPA por Terrafina, oferta baja 7% a valor de mercado actual

17 de may. (Axis negocios) -- Fibra Prologis, un fideicomiso de inversión de bienes raíces mexicano especializado en naves industriales, inició con la oferta pública de adquisición con la que espera convencer a los dueños de su competidor Terrafina, de conformar la mayor administradora de activos industriales cotizada en bolsa, en medio de la fuerte demanda de estos espacios.

     La oferta inició este viernes y terminará el 14 de junio --aunque la fecha puede ser ampliada--, con el ofrecimiento de 0.58 certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI) por cada papel de Terrafina, de acuerdo con el aviso de oferta que envió a la Bolsa Mexicana de Valores.

     Este ofrecimiento se mantuvo como fue hecho público en febrero, al igual que los demás términos de la oferta, cuando reveló su interés por Terrafina. Así, está prevista la emisión de hasta 448,038,838 CBFIs en el caso de que logre convencer a todos los dueños de Terrafina.

     Claro que por la naturaleza de mercado la valuación cambió, de acuerdo con cálculos de Infosel. Al precio de cierre del viernes 17 de mayo, la valuación de Terrafina es de 30 mil 910 millones de pesos (1.86 mil millones de dólares), o bien, 7% por debajo de la capitalización de mercado de Terrafina. También es menor a los 32 mil 765 millones de pesos estimados al momento de anunciar la oferta, el 12 de febrero.

     Tras el inicio de la oferta, los CBFI’s de Fibra Prologis subieron 0.5% a 68.8 pesos, mientras que los papeles de Terrafina descendieron 1.4% a 43.09 pesos por CBFI.

     Fibra Prologis fue el primer interesado en levantar la mano para adquirir Terrafina, luego de que esta última hiciera públicos sus planes de internalizar su administración.

     A la oferta de Prologis le siguió la de Fibra Uno, el mayor fideicomiso inmobiliario listado en bolsa, que apostó por una combinación de sus activos industriales y el portafolio Júpiter --perteneciente a los principales accionistas del fideicomiso-- con los de Terrafina, a una valuación que contempla una tasa de capitalización igual o equivalente con la generación de NOI anualizado de cada portafolio.

     La tercera oferta fue la de Fibra MTY, la cual contempla un factor de intercambio de 2.8 de sus certificados en circulación por cada uno de los de Terrafina. De concretarse la operación, el incremento estimado de los fondos de operaciones ajustados (AFFO) por certificado es del alrededor de 13% para los inversionistas de Terrafina.

     El cuarto postor fue Fibra Macquarie, quien también optó por una oferta de adquisición de acciones, la cual contempla un factor de intercambio de 1.05 certificados propios por cada uno en circulación de Terrafina, y que para algunos especialistas representaba un valor implícito con un descuento de 25% sobre el precio del certificado al momento de revelar la oferta, a finales de abril.

     Para algunos, la diversidad de ofertas podría dar paso a que Terrafina sea comprada por más de un postor, amén de que aún faltan por conocerse dos propuestas más, siendo una de ellas --de acuerdo con especulaciones de analistas-- la de Grupo México, quien ya tiene participación en los fideicomisos inmobiliarios a través de Planigrupo.

     “Algunos inversionistas podrían estar interesados en maximizar su retiro de efectivo, pero otros pueden sentirse atraídos por los planes del postor que puedan maximizar el valor de la entidad combinada”, escribieron en un reporte los analistas de Scotiabank, a finales de abril. “Además, podríamos ver a los postores pidiendo diferentes umbrales mínimos de control para Terrafina, y eso podría potencialmente extender el proceso si se necesita una segunda ronda de ofertas”.

     En el caso específico de Fibra Prologis, dicho umbral fue establecido en al menos 51% de los CBFI’s en circulación de Terra para hacer válida la oferta.

     El inicio de oferta de Prologis también podría implicar que en los próximos días el resto de los interesados que también contemplan ofertas de adquisición de acciones den el mismo paso.

     Además, sucede en un contexto de competencia en el sector por consolidar su participación en este mercado en el país, con la llegada de empresas que por un lado buscan acercar su manufactura para estar más cerca de Estados Unidos y a la vez distanciarse de China, un país con el que Estados Unidos estableció una guerra comercial que inició en el cuatrienio del presidente Donald J. Trump y se mantuvo en el cuatrienio de Joseph R. Biden.

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