Prologis, ante falta de espacios industriales, invertirá 700 mdd

15 de jun. (Bloomberg) -- La demanda de espacios en parques industriales en las ciudades de Tijuana y Ciudad Juárez, en el norte de México es tan alta que Prologis Property México tiene en lista de espera a varias compañías que buscan establecer o expandir su espacio actual.

     El fideicomiso mexicano de inversión inmobiliaria mejor conocido como Fibra Prologis planea invertir aproximadamente 700 millones de dólares este año en naves y parques ya construidos, dijo el director general, Héctor Ibarzabal, en una entrevista. Prologis, que es el poseedor de 43% de la fibra, invertirá otros 500 millones de dólares en terrenos no desarrollados que implican más riesgo, agregó.

     Muchas empresas estadounidenses buscan consolidar sus cadenas de suministro y reducir los costos de transporte después de que el periodo de confinamiento por la covid en China dificultara operar en el gigante asiático durante la pandemia. Dado esta situación, México se beneficiará de esta estrategia de relocalización de cadenas productivas, conocida como nearshoring, ya que su frontera de casi tres mil 200 kilómetros de largo con Estados Unidos ofrece proximidad y una logística de traslado más barata.

     “Toda la frontera mexicana está viendo niveles de actividad sin precedentes”, dijo Ibarzabal. “He estado en este negocio durante 30 años y estos son récords históricos de absorción neta”, es decir, de alquiler de nuevos espacios.

     Además, Ibarzabal agregó que los mercados fronterizos de Prologis en Reynosa, Ciudad Juárez y Tijuana están prácticamente al máximo de su capacidad.

Landlord de Amazon

Fibra Prologis obtuvo una recaudación de 400 millones de dólares a través de una segunda vuelta de venta de títulos en mayo, dijo Ibarzabal. La compañía también modificó recientemente una línea de crédito de 400 millones de dólares con nueve bancos y tiene la opción de aumentar esafacilidad hasta 500 millones de dólares. Sumando el efectivo en caja, Fibra Prologis tiene alrededor de 850 millones de dólares para gastar, de los cuales hasta 700 millones se emplearán en los próximos meses y hasta el final del año, estimó. Las inversiones de Prologis siempre se enfocan en edificios y parques industriales que se conocen como “activos estabilizados”, o activos que ya se han construido y están rentados a 95%.

     La empresa matriz, Prologis, con sede en San Francisco, invierte en tierras y absorbe el riesgo de desarrollar y alquilar los parques industriales que luego vende a sus Fibra, dijo Ibarzabal. Este año, ve a Prologis invirtiendo alrededor de 500 de millones de dólares.

     Fibra Prologis ha tenido un rendimiento total de alrededor de 270% desde su oferta pública inicial de 2014, en comparación con el 54% obtenido por bolsa de valores mexicana en general. La compañía tiene actualmente un valor de 69 mil 400 millones de pesos (cuatro mil millones de dólares).

     Los bienes raíces industriales en México están mostrando un “fuerte impulso” en la medida en que las tasas de vacantes caen por debajo de 2%, marcando un récord, escribieron analistas de Morgan Stanley en un reporte el mes pasado en la que fijaron su recomendación sobre Fibra Prologis  en‘sobreponderar’, entre otras compañías del sector.

     “Esperamos que el impulso continúe”, escribieron los analistas, liderados por Nikolaj Lippman. “Estimamos que México necesita [aproximadamente] de 13 millones de pies cuadrados de nuevo inventario en los próximos cinco años, una estimación que fácilmente podría resultar conservadora dada la demanda de nearshoring”, agregaron los analistas

     Prologis es el mayor dueño de propiedades inmobiliarias que Amazon.com renta a nivel mundial, de acuerdo con Ibarzabal. “Alrededor de 3% del producto interno bruto mundial ocurre en nuestros almacenes”, dijo.

      Otros grandes clientes de Prologis incluyen a la empresa de comercio digital MercadoLibre y a la cadena de supermercados Walmart.

Desafíos

Ibarzabal habló de competidores que han pasado de construir torres de oficinas o centros comerciales, a edificar naves industriales para llevarse una porción del pastel. Aun así, dijo, el auge del nearshoring podría ser de tres a cuatro veces mayor si no fuera por la falta de electricidad en algunos de estos mercados.

     “La infraestructura eléctrica es nuestro talón de Aquiles”, dijo. “No hay más energía para crecer y el agua también está empezando a convertirse en un problema importante”.

     El presidente de México, Andrés Manuel López Obrador, modificó en 2021 la ley para permitir que la estatal Comisión Federal de Electricidad, o CFE, tenga prioridad de transmisión para que sus plantas hidroeléctricas y térmicas, algunas de ellas ya con varios años en operación, inyecten su fluido en la red de energía.

     Alrededor de 65% de los ingresos de Prologis están en dólares estadounidenses, y 35% restante están en pesos mexicanos, agregó Ibarzabal. Además, mencionó que gran parte del negocio todavía proviene de empresas estadounidenses que buscan mano de obra en México.

     “Trabajar dentro de un almacén industrial no es sexy. . .  los jóvenes en los Estados Unidos no están interesados en este tipo de trabajo físico que no es remoto”, dijo Ibarzabal.

     Ibarzabal dijo que las empresas ahora entienden que estar más cerca de Estados Unidos es mejor, y eso no va a cambiar en el corto plazo. “Siempre estamos sujetos a un nuevo conflicto geopolítico, un evento climático, otra pandemia”, mencionó. “México es donde las empresas pueden cambiar sus cadenas de suministro globales y hacerlas regionales”.